Novi Zakon o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima trebalo bi, prema najavama nadležnih, da reši višedecenijski problem 4,8 miliona bespravnih objekata u Srbiji. Kako se navodi u obrazloženju zakona, čiji je predlog ušao u skupštinsku proceduru, svi objekti izgrađeni na teritoriji Srbije biće evidentirani, a potom i upisani u katastar nepokretnosti.
Evidentiranje će se raditi primenom najnovijih digitalnih tehnologija, putem snimaka iz vazduha, detekcijom koja omogućava identifikaciju objekata u 3D modelu.
Cilj novog zakona je upis prava svojine, odnosno da se najveći broj objekata upiše na faktičke vlasnike. Međutim, ovo pravo neće imati oni koji su gradili u zaštićenim zonama (priroda, kultura, vode, pružni pojas, pojas eksproprijacije auto-puta i brzih saobraćajnica) i na zemljištu koje je u privatnoj svojini drugog lica.
“Donošenjem ovog zakona obezbeđuje se pravna sigurnost građanima koji stiču pravo svojine na objektu i zemljištu, odnosno zemljištu ispod objekta, ukoliko su za to ispunjeni uslovi. Time se ostvaruje načelo ‘svoj na svome’, što građanima daje mogućnost da slobodno raspolažu svojom imovinom kroz kupoprodaju, nasleđivanje, hipoteku, legalno priključenje na komunalnu i drugu infrastrukturu”, navodi se u obrazloženju propisa.
Posebna zaštita propisana je za vlasnike objekata kojima je to jedina nepokretnost i koji sa porodicom u njoj žive, za samohrane roditelje, primaoce socijalne pomoći, seoska domaćinstva, borce, porodice sa troje i više dece.
Takođe, kao socijalna i demografska mera propisano je da se naknada za upis nepokretnosti ne plaća za pomoćne i ekonomske objekte do 500 kvadratnih metara, dok svi ostali plaćaju naknadu u visini doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta, koju bi platili u redovnom postupku za dobijanje građevinske dozvole, čime se ovi građani dovode u ravnopravan položaj sa savesnim graditeljima.
Najveću korist imaće investitori
Pravnik i konsultant za nekretnine Kaća Lazarević u razgovoru za Biznis.rs ističe da su ljudi u Srbiji jedva čekali ovaj zakon, ali da je pitanje kome će on doneti dobro, a ko će na njemu zaraditi. Naglašava da je u ovom slučaju reč o uknjižbi i da nije u pitanju klasična legalizacija.
“I naslov samog zakona zakona govori o tome da nekretnine u stvari neće biti legalizovane, nego će se ono što bude prošlo službe – bilo u opštini ili u urbanizmu, uknjižiti bez dodatne dokumentacije. Znači, neće biti potrebno ništa više osim da podnosilac prijave dokaže vlasništvo”, naglašava naša sagovornica.
Prema njenom mišljenju, novim zakonom kažnjeni su svi oni koji su legalno gradili i dali ogroman novac za legalizaciju, dok su investitori koji su ovako nešto i očekivali zidali nelegalne kvadrate.
“Ne govorim o ljudima u Srbiji koji imaju kuće za stanovanje, to treba legalizovati. Mislim na kvadrate nekretnina koje služe za prodaju i investitore koji su gradili nelegalno. Oni će sada legalizovati svoje objekte koji nisu mogli da se kupe ni putem kredita, ni na neki drugi način. Sada će ih pustiti u promet, što može da dovede do određenog poremećaja na tržištu nekretnina. Pretpostavljam da će svi ti investitori držati i dalje visoke cene, ali ponuda i potražnja će odrediti situaciju na tržištu, jer ako bude mnogo više objekata onda će i cene pasti”, navodi Lazarević.
Kako se precizira u predlogu novog zakona, kada je investitor izgradnje stambene odnosno stambeno-poslovne zgrade poznat i dostupan plaća naknadu u visini doprinosa za uređivanje građevinskog zemlјišta, a pravo svojine na posebnim delovima zgrade-stanovima upisuje se u korist vlasnika posebnih delova zgrade-stanova, bez plaćanja naknade.
“Ako investitor iz stava 5. ovog člana ne plati naknadu propisanu ovim zakonom, Agencija donosi potvrdu o upisu prava svojine na zgradi sa zabeležbom da naknada nije plaćena, a vlasnicima posebnih delova nepokretnosti, na osnovu ugovora o kupovini stana ili drugog pravno valјanog osnova o sticanju, izdaje potvrdu za upis prava svojine na stanu u korist vlasnika stana, bez plaćanja naknade”, navodi se u dokumentu.
Pored prava svojine upisuje se i zabeležba
U katastar nepokretnosti i katastar infrastrukture, pored upisa prava svojine i drugih srodnih prava u slučajevima propisanim ovim zakonom, upisuje se i zabeležba da je pravo svojine na objektu, delu objekta, odnosno posebnom delu objekta, upisano na osnovu ovog zakona, kao i druge zabeležbe u skladu sa odredbama zakona.
Republika Srbija ne garantuje za bezbednost i sigurnost korišćenja objekta, dela objekta, odnosno posebnog dela objekta, upisanog u evidenciju nepokretnosti i prava na njima po odredbama ovog zakona.
“Vlasnik u čiju korist bude upisano pravo svojine u skladu sa odredbama ovog zakona prihvata rizik korišćenja nepokretnosti koja je predmet upisa i odgovornost za eventualnu štetu prema trećim licima”, navodi se u predlogu zakona.
Pravnik i konsultant za nekretnine Kaća Lazarević smatra da Srbija nema dovoljno kapaciteta za sprovođenje ovog zakona i budućim kupcima savetuje opreznost prilikom kupovine ovakvih nekretnina.
“Faktički će sada oni koji žele uknjižbu otići u opštinu, popuniti neki formular, upisati katastarsku parcelu i po novom zakonu upisati nekretninu u katastar. Da li taj objekat ima struju, kanalizaciju, ili da li je stabilan – u to se ne ulazi, jer će on biti upisan ako zadovoljava minimalne kriterijume. Zato treba biti oprezan. Ako se tako nešto stavi u promet imaće naznaku, odnosno zabeležbu – da je po novom zakonu i da niko ne garantuje za stabilnost”, zaključuje Kaća Lazarević.
Ovo nije prvi zakon u Srbiji kojim država pokušava da stane na put nelegalnoj gradnji. U analizi efekata dosadašnjih propisa navodi se da je Zakonom o ozakonjenju objekata iz 2015. godine predmetna oblast bila uređena, ali su postignuti efekti bili ograničeni, a osnovni ciljevi – masovno ozakonjenje, jačanje pravne sigurnosti, uređenje tržišta nepokretnosti i sprečavanje nove nelegalne gradnje – nisu ostvareni u meri koja je bila očekivana.
Najbolјi pokazatelј odstupanja je činjenica da je prema raspoloživim podacima u katastru upisano približno 4,9 miliona nepokretnosti, što čini uređeno tržište. Oko 4,8 miliona nepokretnosti je van evidencije, od čega je oko 2,1 milion objekata nelegalno izgrađeno (predmet ozakonjenja), a približno 2,7 miliona je legalno izgrađeno, ali neupisano u katastar.
Šta ako dva lica podnesu prijavu za legalizaciju istog objekta?
Prema podacima NALED-a iz 2024. godine u Srbiji je bilo oko 2,1 milion objekata koji nisu legalizovani, a godišnje se reši otprilike oko 40.000 predmeta. Tim tempom za legalizaciju svih bilo bi potrebno oko 40 godina.
Međutim, Vlada Srbije pripremila je novi zakon koji bi mogao da promeni način na koji se rešava problem divlje gradnje i nelegalnih objekata.
Iako na prvi pogled deluje kao još jedan pokušaj da se „legalizuje nelegalno“, ovaj put stvari stoje drugačije – pravila su stroža, postupak detaljnije definisan, a posledice mnogo ozbiljnije nego ranije.
Novi propis, koji bi uskoro trebalo da se nađe pred poslanicima, ne koristi termin „ozakonjenje“ koji je do sada bio uobičajen. Umesto toga govori o „posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima“, „upisu objekata izgrađenih suprotno propisima“ i „uspostavljanju prava svojine Republike Srbije nad zemljištem ispod tih objekata“.
Prema rečima pravnika iz advokatske kancelarije Stojković Advokati, država nudi mogućnost da se nelegalno izgrađeni objekti ipak uvedu u zvanične registre i time dobiju pravni status – čak i ako nikada nisu imali građevinsku dozvolu, urbanističku saglasnost ili nisu u skladu sa planskim dokumentima.
“Međutim, to ne znači da će svi objekti automatski biti priznati niti da će svi vlasnici steći pravo svojine. Novi zakon uvodi jasne kriterijume i postupke koji bi trebalo da spreče masovne zloupotrebe i da konačno uvedu red u haotičnu evidenciju nepokretnosti”, objašnjavaju advokati.
Širi krug lica sa pravom prijave
Jedna od najvećih novina je to što pravo da pokrenu postupak evidentiranja nelegalnog objekta nemaju više samo formalni vlasnici. Prema članu 11 predloga zakona, prijavu mogu da podnesu i zakupci ili korisnici koji imaju pravni interes, investitori u slučaju celih zgrada, stanari koji žele da upišu posebne delove objekta, ali i lica koja su kupila stanove ili kuće koji nikada nisu upisani u katastar.
“Ovakvo rešenje je posebno važno za hiljade građana koji godinama žive u stanovima bez dozvole, uložili su novac, plaćaju komunalije i poreze, ali nemaju nikakav dokaz o vlasništvu. Novi zakon im otvara vrata da konačno steknu pravni osnov i budu priznati kao vlasnici. Time se rešava i značajan društveni problem – stotine hiljada kvadrata koji su faktički u upotrebi sada bi mogli da postanu deo zvaničnog pravnog sistema”, navode advokati.
Najosetljivija tačka novog zakona nalazi se u članu 12 i odnosi se na situacije kada je objekat izgrađen na zemljištu koje nije u svojini onoga ko ga je sagradio. Dosadašnja praksa često je bila da vlasnici objekata pokušavaju da steknu pravo i na zemljište, što je izazivalo brojne sporove i dugotrajne sudske procese. Novi zakon uvodi drugačije rešenje – moguće je upisati pravo svojine na samom objektu, ali ne i na zemljištu na kom se nalazi.
U tom slučaju, upisuje se pravo korišćenja zemljišta, što znači da vlasnik objekta dobija formalnu dozvolu da to zemljište koristi, ali ne postaje njegov vlasnik. Ovo rešenje posebno je važno kada se radi o parcelama u javnoj svojini, jer omogućava pravni kontinuitet bez otuđenja državne imovine.
“Ako je zemljište u privatnoj svojini, ovakav režim privremeno štiti posedaoca objekta, ali ne zadire u imovinska prava vlasnika parcele. On i dalje može da osporava korišćenje zemljišta u posebnom postupku. Na taj način država pokušava da pronađe balans između zaštite stečenih prava građana i očuvanja privatne svojine”, pojašnjavaju advokati.
Još jedna novina tiče se situacija u kojima više osoba podnese zahtev za isti objekat. Do sada su ovakvi slučajevi često završavali u dugotrajnim sudskim sporovima. Novi zakon predviđa da u tim okolnostima Agencija za evidenciju nepokretnosti neće automatski upisivati pravo svojine.
Umesto toga, sprovešće se skraćeni upravni postupak tokom kojeg će sva zainteresovana lica biti pozvana da dostave relevantnu dokumentaciju – ugovore, potvrde, dokaze o ulaganju i plaćanju.,,Agencija će potom proceniti osnovanost svakog zahteva i odlučiti kome pripada pravo. Ukoliko ne postoji dovoljno dokaza postupak može biti obustavljen ili će stranke biti upućene da svoje pravo utvrde pred sudom. Ovaj mehanizam trebalo bi da spreči zloupotrebe, kao što su konkurentske prijave stanara i investitora ili sporovi između naslednika, ali i da obezbedi da pravo dobije onaj ko zaista ima osnov”, zaključuju advokati . Biznis.rs